案例来源
江苏省镇江市中级人民法院 （2019）苏11民终1701号二审判决
基本案情
2014年8月20日，彭某华、王某与案外人中国建设银行股份有限公司丹阳支行签订《最高额抵押合同》，约定由彭某华、王某以其房地产为兆华机械公司于2014年8月20日至2018年8月19日期间向建行丹阳支行的借款在最高限额100万元的范围内提供抵押担保，并办理了抵押登记。2013年12月5日，彭某华、王某与建行丹阳支行签订《最高额保证合同》，约定彭某华、王某对兆华机械公司于2013年12月5日至2018年12月4日期间向建行丹阳支行的借款在保证责任最高限额3000万元的范围内承担连带清偿责任。2014年8月29日，彭某华、王某代理彭某锐与建行丹阳支行签订《最高额抵押合同》，约定由彭某锐以其房地产为兆华机械公司于2014年8月29日至2018年8月28日期间向建行丹阳支行的借款在最高限额200万元的范围内提供抵押担保，并办理了抵押登记。
2015年，建行丹阳支行与兆华机械公司签订三份《人民币流动资金贷款合同》，建行丹阳支行于上述合同签订后履行了出借资金的义务。嗣后，兆华机械公司借款逾期未偿还。后经依法转让，华融公司江苏分公司取得案涉债权，起诉要求兆华机械公司偿还华融公司江苏分公司欠款及利息，彭某华、王某对上述借款本息承担连带清偿责任，并就彭某华、王某、彭某锐抵押的房产、土地使用权折价或变卖、拍卖所得价款在抵押金额范围内优先受偿。
再审认为
父母以未成年子女名下房产为其他公司借款提供抵押担保，该抵押是否有效，主要考虑该行为是否符合“为被监护人的利益”处理被监护人的财产。从最有利于被监护人原则出发判断抵押的效力，一是考虑抵押担保的借款方是否是未成年人的监护人或其绝对控制的公司；二是抵押担保借款的用途是否直接或间接为了未成年人的利益，若上述两条件均满足，则可认定抵押担保有效，否则抵押担保无效。
裁判结果
一审判决兆华机械公司于判决生效后三十日内偿还华融公司江苏分公司欠款及利息；华融公司江苏分公司有权就彭某华、王某提供抵押的房地产折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款在抵押担保金额的范围内优先受偿。华融公司江苏分公司不服原审判决，提起上诉。二审驳回上诉，维持原判。
法院认为
本案争议焦点是建行丹阳支行与彭某华、王某代表彭某锐签订的《最高额抵押合同》是否有效。依据我国民法典的规定，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责，监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。首先，关于本案彭某锐的父母彭某华、王某代表彭某锐签订的《最高额抵押合同》是否为了彭某锐利益。案涉《最高额抵押合同》所担保的债务是兆华机械公司对建行丹阳支行的借款。兆华机械公司系有限责任公司，股东1人100%持股，依据现有证据不能证实彭某华、王某或彭某锐与兆华机械公司有直接利益关系。因此，依据现有证据不能证实兆华机械公司的本案借款与彭某锐有利益关系，不能认定彭某华、王某代表彭某锐签订的《最高额抵押合同》是为了彭某锐的利益。
其次，关于彭某华、王某代表彭某锐签订的《最高额抵押合同》是否无效。根据我国民法典的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。民法典第三十五条规定“监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”该规定是对监护人监护职责的规定，并明确规定监护人不得处分被监护人财产的范围，系法律的强制性规定。违反该规定的应无效。因此，彭某华、王某代表彭某锐签订的《最高额抵押合同》系无效合同，华融公司江苏分公司要求彭某锐承担抵押担保责任缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
相关规定
实践中以未成年房产作抵押的效力
父母将未成年子女名下房产进行抵押担保，该抵押是否有效，目前该类案件裁判思路还未统一。父母以未成年子女名下房产进行抵押担保，涉及到未成年人和交易相对方两个不同利益群体，是侧重保护未成年人利益，还是维护交易安全，这是一个利益衡量的难点。结合本案裁判时的考量，加之我国民法典确定的最有利于被监护人原则，主流裁判案例更重视未成年人利益的保护，通常情况下父母以未成年子女名下房产的抵押担保是无效的，如最高人民法院在《中华人民共和国民法典婚姻家庭编继承编理解与适用》一书中明确：父母抵押其未成年子女名下房产的行为，原则上应认定为非为其未成年子女利益，属于无权代理，该代理行为无效。但在特定情形下，抵押担保是出于保护未成年的利益，如无锡市中级人民法院（2014）锡商终字第0306号案件，父母以未成年子女名下房产为父母控股的公司借款提供抵押担保。法院认为，从常理上讲，未成年子女取得房产是来源于父母的赠予，父母控股的公司（其父持97.18%的股份）为了生产经营需要向银行借款，公司的生产经营所得实际上也是家庭所得，子女作为家庭成员也是受益的，故该抵押担保实际上是为了子女的利益。
虽然“被监护人利益”扩大解释包含被监护人家庭利益是可以的，但需要注意不能过分扩张解释，如果将亲属关系也作为家庭关系，那么未成年人利益将无法保障。未成年人利益仅能包含其本人直接利益和其父母有关的家庭利益，不能扩大至和其有亲戚关系的其他人利益。