案情简介
再审申请人袁某、邓某因与被申请人四川天府银行股份有限公司成都高新支行（以下简称天府银行高新支行），一审被告、二审被上诉人吴某、四川省号棚山投资管理有限公司（以下简称号棚山公司）、雍凯耀、雍文英申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省高级人民法院（2019）川民终110号民事判决，向最高人民法院申请再审，最高院裁定提审本案。
一审认为
袁某、邓某在法院查封前，已经与吴某签订书面合同购买了案涉房屋，并向吴某支付了购房款，按月支付按揭款，且实际占有使用案涉房屋。基于以上事实，南部县法院作出1372号民事调解书，该调解书主文确认案涉房屋系袁某、邓某购买，归邓某所有。生效民事调解书已经对案涉房屋所有权的归属进行了明确，天府银行高新支行就其金钱债权主张强制执行案涉房产，显然与1372号民事调解书主文确定案涉房屋所有权归邓某所有冲突。
袁某、邓某就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，天府银行高新支行要求执行案涉房屋的请求，不能成立。天府银行高新支行认为该民事调解书损害其民事权益，可以另行主张权利。
二审认为
袁某、邓某在购买案涉房屋时明知该房屋设有银行按揭贷款，该房屋上设有权利负担。袁某、邓某选择向吴某购买该房屋，采取向吴某的银行账户每月打款的方式代吴某归还按揭贷款，理应预期对于抵押贷款未还清前房屋难以办理过户登记到名下以及可能产生的风险，故该房屋在法院查封前未能办理过户登记，一定程度上系其自身原因所致。据此，袁某、邓某并不满足执行异议复议规定第二十八条第四项关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的要件，不享有阻却执行的合法权益，不能阻却天府银行高新支行的执行申请。
南部县法院作出1372号民事调解书时，案涉房屋仍登记在吴某名下，吴某才是该房屋的合法所有权人，该房屋未经变更登记尚不能被认定为袁某、邓某之间的共有财产，袁某、邓某之间就该房屋的分配应属无权处分，对外不能产生物权变动的效力。
再审认为
并非人民法院作出的所有法律文书均能够直接引起物权变动。1372号民事调解书作出时，案涉房屋仍登记在吴某名下，未经变更登记尚不能被认定为袁某、邓某的共有财产，袁某、邓某之间就该房屋的分配对外不能产生物权变动的效力，其依据1372号民事调解书主张邓某已取得案涉房屋所有权，不能成立。
袁某、邓某在购买案涉房屋时知晓该房屋设有银行按揭贷款但未重新办理抵押，该交易安排不具有违法性，因而袁某、邓某并不因此而具有法律上的可责难性。袁某、邓某对案涉房屋的风险预期，应当限于如未按时、足额偿还按揭贷款而产生的抵押权人主张权利的风险，不应扩大至抵押贷款未还清前房屋仍登记在原权利人名下、因原权利人的行为而产生的一切风险。2015年5月，袁某、邓某曾以提起诉讼的方式主张办理权属变更登记，虽然其在起诉状中称因得知吴某负债提起诉讼，但是作为已支付了大部分房款并长期居住在案涉房屋的买受人，袁某、邓某诉请办理权属变更登记符合常理，并非必然以恶意对抗执行为目的。综合上述情形，本院认为，不应认定未办理过户登记系因袁某、邓某自身过错。
此外，综合考虑袁某、邓某已实际支付案涉房屋绝大部分房款，自2010年即占有使用，邓某离异后至今仍居住在案涉房屋，且该房屋是邓某在成都市的唯一住房等因素，相较于天府银行高新支行基于吴某应当履行保证责任而享有的保证债权，对袁某及邓某、特别是邓某对于案涉房屋享有的权利予以优先保护，符合法律保障生存权、居住权的精神，更具有正当性和合理性。
裁判结果
综上所述，袁某、邓某的再审请求成立。二审判决适用法律、处理结果不当；一审判决适用法律不当，但是判决结果正确。依照相关规定，判决如下：
一、撤销四川省高级人民法院（2019）川民终110号民事判决；
二、维持四川省成都市中级人民法院（2018）川01民初26号民事判决。
一审案件受理费7658元，二审案件受理费7658元，均由四川天府银行股份有限公司成都高新支行负担。
相关规定
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2015）第28条
金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。