建设工程价款优先受偿权是建筑行业中的一项重要法律制度，它直接关系到承包人及其背后建筑工人的合法权益能否得到有效保护。
1、建设工程价款优先受偿权的法律依据
《民法典》第807条规定，如果发包人未按照约定支付建设工程价款，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。若发包人逾期不支付，除非该建设工程的性质不宜折价、拍卖，否则承包人可以与发包人协议将该工程折价，或请求人民法院依法拍卖，从而实现建设工程价款的优先受偿。
2、行使建设工程价款优先受偿权的条件
根据《建工司法解释（一）》的规定，承包人行使建设工程价款优先受偿权需满足以下条件：
（1）存在合同：优先受偿权主体是与发包人订立建设工程施工合同的承包人。据此，实际施工人不属于“与发包人订立建设工程施工合同的承包人”，不享有建设工程价款优先受偿权。但，建设工程施工合同无效,不应影响优先受偿权的行使。
（2）工程质量合格：承包人请求优先受偿的工程必须是质量合格的工程。工程是否竣工则不影响优先受偿权。
（3）逾期支付：发包人未在合同约定的期限内支付工程价款，且承包人已进行催告。
（4）不宜折价、拍卖的情形除外：工程的性质不宜折价、拍卖的，如违章建筑或涉及社会公共利益的工程，不适用优先受偿权。
3、建设工程价款优先受偿权的顺位
《建工司法解释（一）》明确指出，承包人根据《民法典》第807条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。这意味着，即使发包人的工程已经被抵押，承包人的工程价款债权仍然可以得到优先保障。
对于房屋已经办理网签的，承包人是否仍有权就工程折价或者拍卖的价款优先受偿？对此，最高法民一庭认为：商品房预售合同网签是为规范商品房预售而采用的行政管理手段，并非法律规定的不动产物权设立、变更、转让和消灭的公示方式，不能产生物权变动的效力，亦不导致承包人原本享有的建设工程价款优先受偿权因此不成立或者消灭。如承包人行使建设工程价款优先受偿权时与房屋买受人之间发生权利冲突的，属于权利顺位问题，可另行解决。
对于房屋已经出售的，分两种情形处理：（1）如果房屋属于商品房，而购房主体属于“消费型购房人”，当满足以下条件时，购房者权益优先于承包人的优先受偿权：①在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；②所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；③已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。这一判断的依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条。（2）如果是其他情形，购房者权益是否优先于承包人的优先受偿权要考虑诸多条件，例如是否善意、办理过户登记等等。对此，只能就个案进行分析，而没有统一的规则可供参考。这也就提醒买受人，购买房屋等不动产必须慎之又慎，买房之前至少搞清楚：出卖人有没有欠付工程款，如果有，则要弄清楚工程款里面是否包含工人工资以及出卖之后卖方对购房款的处理方案，最好能采取委托付款方式由买受人将工程款直接付给承包人。
4、建设工程价款优先受偿权的范围
最高人民法院民一庭认为：《民法典》第八百零七条中所称工程价款,如指已竣工工程,应指竣工结算价;如指未竣工工程则应以施工预算价为基础进行评估确定工程价款。承包人利润是工程价款的重要组成部分,应享有优先受偿权。
承包人只能对建设工程价款行使优先受偿权，因发包人违约所造成的损失（如违约金、因发包人违约造成的停窝工损失和材料价差损失、欠付工程款的利息）不属于建设工程价款优先受偿的范围。
5、行使建设工程价款优先受偿权的方式
承包人可以通过以下方式行使建设工程价款优先受偿权：
（1）协商折价：与发包人协商，将工程以合理的价格折价给承包人。
（2）请求法院拍卖：若协商不成，承包人可以请求人民法院依法拍卖工程。
（3）诉讼或仲裁：在诉讼或仲裁过程中，承包人可以主张优先受偿权。
6、建设工程价款优先受偿权的行使期限
《建工司法解释（一）》规定，承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算（起算点不应早于当事人之间约定的工程价款支付期限）。
（1）合同对工程款的支付时间有约定的,应当遵从当事人约定。
（2）在合同无效,但建设工程经竣工验收合格的情况下,可参照合同约定确定应付工程款的时间。
（3）合同解除或者终止履行,应区分具体情况认定应付工程款日。合同解除后,已经完成的建设工程质量合格的,优先受偿权行使的起算时间也应当遵从合同约定。实践中,大多数合同解除或者终止履行时,工程尚未完工,合同约定的工程价款结算条件尚未成就。若发包人与承包人就合同解除后的工程价款的支付另行达成合意,则应当尊重当事人的意思自治,以该协议约定确定工程款的支付时间作为优先受偿权的起算时间。若双方对工程款的数额有争议,可能需要进行鉴定,如当事人向司法机关或仲裁机构正式主张权利,人民法院及仲裁机构确认发包人欠付承包人工程款,应付款之日应为当事人提起诉讼之日起。（4）当事人对付款时间没有约定或者约定不明的:①建设工程实际交付的,以建设工程交付之日为应付款时间。②建设工程没有交付,但承包人已经在建设工程工验收合格后按照合同约定的时间提交了竣工结算文件,应当认定提交竣工结算文件之日为应付款时间。③建设工程价款未结算,建设工程也未交付,大多数为工程未完工或者完工后未经验收的情形。此时,应以一审原告起诉时间作为应付款时间。
7、建设工程价款优先受偿权能否放弃或予以限制
最高人民法院民一庭在《建设工程施工合同司法解释（二）理解与适用》一书中指出：“经过反复讨论和研究，对这一问题的解决方案形成了两条较为清晰的思路。一是尊重意思自治，承包人与发包人有权就包括建设工程价款优先受偿权在内的各项权利进行讨价还价。建设工程价款作为私权，原则上允许依法处分。二是承包人与发包人有权就事先放弃或限制建设工程价款优先受偿权的约定不得损害农民工等建筑工人的合法权益，不能导致建筑工人的工资权益受到损害……”因此“放弃工程价款优先受偿权”的法律效力以有效为原则，以损害建筑工人利益认定无效为例外。
同时，多个案例表明，承包人自愿对建设工程价款优先受偿权予以限制的，通常会认可其效力。
但在国华融资产管理股份有限公司福建省分公司、苏州市凤凰建筑安装工程有限公司合同纠纷二审案【(2019)最高法民终1951号】中，最高院认为：“承包人进入破产清算程序足以说明，若其放弃优先受偿权必然使其整体清偿能力恶化影响正常支出建筑工人工资，从而导致侵犯建筑工人利益。”因此，对于进入破产程序的承包人，其放弃优先受偿权的行为很可能被认定为无效。
总之，建设工程价款优先受偿权是承包人合法权益的重要保障，它体现了法律对建筑行业劳动者权益的保护。了解和掌握这一权利的行使条件、顺位和方式，对于承包人来说至关重要。同时，发对发包人、房屋买受人来说，也应当认识到这一法定优先权的重要性，避免不必要的法律风险。
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